במבוך המשכנתאות
משכנתא מוגדרת כהלוואה כנגד שעבוד נכס נדל"ן ומהווה אמצעי תשלום בעיקר לרכישת דירה , מגרש, משרד, לצורכי בניה, שיפוץ ו/או הרחבת בית.
משכנתא לרכישת דירת מגורים, מסתכמת על פי דעת מומחים, בסכום הכנסה ממוצעת של כ-10 שנות עבודה כך שאפשר להתייחס אליה גם כחיסכון הפוך לזמן ארוך, המאפשר הנאה מיידית בנכס כנגד תשלומים חודשים קטנים יחסית, המשתווים פחות או יותר לגובה תשלום שכר דירה, על דירה באותו סדר גודל.
הלוואות משכנתא פרטיות, העשויות להגיע גם ל 30 שנות החזר, ניתן לקבל כיום רק במוסדות פיננסיים שהתמחו בתחום והמשמשים כמתווכים בין משקיעים לבין לווים, מאחר לא ניתן כמעט למצוא משקיעים שיסכימו להפקיד כספים ל תקופות כה ארוכות בבנק מסחרי רגיל.
המוסדות הפיננסיים הם בדרך כלל :
? הבנקים למשכנתאות.
? חברות ביטוח העוסקות בתחום.
הלוואת המשכנתא מגוונת מאד וניתן למצוא אותה כיום, בשינויים אלו או אחרים, בין המוסדות השונים ואפשר לסווגה לכמה סוגים עיקריים ובתוכם נמצא סיווגי משנה שונים.
להלן פרוט קצר:
? משכנתא לזכאי משרד השיכון ובינוי ניתנת על פי קריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר כסיוע לרכישת דירה חדשה או יד שנייה. בשנים האחרונות היקף הסיוע שנועד הלך והצטמצם. תנאי הכרחי למימוש הלוואת זכאים הינה הנפקת תעודת זכאות המונפקת על ידי הבנקים למשכנתאות ונקבעת על פי ניקוד הניתן ללווים ומיקום הדירה. הקריטריונים לניקוד לזוגות צעירים יקבעו בין השאר לפי מספר האחים של בני הזוג, וותק בנישואין, מספר הילדים ומספר חודשי שירות צבאי. אוכלוסיות זכאיות נוספות הן עולים חדשים ומשפחות חד הוריות.
? הלוואות מכספי הבנקים למשכנתאות (משלימה) על מסלוליהן השונים ניתנות לכל מי שאינו נכלל בקריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון והאוצר וכהלוואה משלימה לאותם זכאים שגובה ההלוואה על פי הזכאות אינו מספיק להם.
בין המסלולים נמצא בדרך כלל:
? הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, בריבית קבועה והחזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.
? הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בריבית משתנה, הנקבעת אחת לשנה או למספר שנים על פי קריטריונים קבועים מראש.
? הלוואות צמודות לשער ה $ בריבית הלייבור, (ממוצע ריבית דולרית של חמשת הבנקים הגדולים בלונדון) בתוספת מרווח סיכון שנקבע ע"י הבנק.
? הלוואות שקליות לא צמודות על בסיס הפריים כפי שנקבע מידי חודש על ידי נגיד בנק ישראל בתוספת או בגריעת מרווח סיכון שנקבע על ידי הבנק.
? על מנת למנוע סיכוני חשיפה מיותרים או להוזיל שעורי ריבית, הבנקים מציעים כיום ללווים לשלב בין המסלולים השונים.
? גרירת משכנתא הינה העברת הלוואת משכנתא על תנאיה מנכס הנמכר לנכס הנרכש, הסרת השעבוד הרובץ על הנכס הנמכר והעברתו לנכס הנרכש.
? מחזור הלוואת משכנתא הינה החלפת הלוואת המשכנתא הקיימת שנטלה בעבר בריבית גבוהה, כפי שהיתה נהוגה ביום נטילתה, בהלוואת משכנתא חדשה בריבית זולה יותר הנהוגה כיום וכנגד משכון הנכס הקיים.כמובן יש לבחון את כדאיות המחזור בקפידה בטרם החלטת ביצוע פעולת המחזור.
להלן תוצאות סקר לווים שנערך בקרב 500 נוטלי משכנתאות בשנת 2004.
? משכנתא מבוקשת ממוצעת 462000 ?.
? תקופת החזר פופולארית 20 שנה.
? מסלולי ריבית והצמדה :
89% קבועה צמודה למדד
7% משתנה צמודה למדד
3% צמודה לדולר
1% על בסיס הפריים
? מבין נוטלי המשכנתאות :
31% זוגות צעירים זכאים. משכנתא ממוצעת זכאות + משלימה 466000 - .
69% זוגות צעירים לא זכאים. משכנתא ממוצעת 457000 ?.
? אחוז מימון דרוש :
63% משווי הנכס בקרב הזכאים
47% משווי הנכס בקרב הלא זכאים.
חלק גדול מנוטלי המשכנתאות הלא זכאים עשו זאת למחזור משכנתא קיימת .
? הנכס הפופולארי שמומן :
40.5% דירה יד שנייה. עלות ממוצעת לדירה 677000 ?.
16.5% דירה חדשה. עלות ממוצעת לדירה 876000 ?.
11% בניה עצמית.
4% הרחבה ושיפוצים.
4% בית פרטי יד שנייה.
2% בית פרטי יד ראשונה.
22% מחזור משכנתא קיימת. גובה המחזור עמד על 430000 ?.
לסיכום כדאי לדעת :
נטילת הלוואת משכנתה היא עסק לא פשוט ובדרך כלל מדובר בעסקה הכספית הגדולה ביותר שמבצעים משקי הבית.
נטילת משכנתא חייבת תכנון פיננסי מוקדם.
בעת התכנון הפיננסי חייבים לקחת בחשבון את יכולת ההחזר לתשלום החודשי.
תיכנון ההחזר החודשי יבנה על פי רמת ההכנסות כיום וצפי וודאי להכנסות בעתיד.
חייבים גם להתחשב ביכולות הכספיות כשנלקחו בחשבון כל יתר ההוצאות העכשוויות והצפויות מתוך ההכנסות החודשיות.
יש לשים לב למסלול המתאים, לסוג ההצמדה ושעורי הריבית.
במידה ומגיעים למסקנה שאין יכולות כספיות מספיקות, עדיפה אופציית השכירות על אופציית ההסתבכות.
לטובת נוטלי המשכנתאות נוסדו בשנים האחרונות חברות ייעוץ חוץ בנקאיות הנותנות ייעוץ וליווי בתחום המשכנתאות, תחום פופולארי מאד בארה"ב ובאירופה.
חברות אלו מעסיקות מומחים בתחום המשכנתאות, הם בלתי תלויים בבנקים, משלבים בדיקה ראשונית יחד עם נוטלי ההלוואה לקביעת גובה ההחזר החודשי המתאים וגובה ההלוואה המקסימאלי שרצוי, לפי יכולות ההחזר, מלווים את נוטלי המשכנתה בכל שלבי הביצוע עד לסיומו המוצלח. מומלץ לנצל את היכולת הידע והנסיון של חברות הייעוץ גם במחיר שכ"ט שהינו סכום לא משמעותי לעומת פוטנציאל החסכון, הן בתנאי ההלוואה המשופרים והן בהימנעות מטעויות שעשויות לעלות בכסף רב ובדרך כלל אינן ניתנות לתיקון לאחר ביצוע ההלוואה.
נוטלי המשכנתאות כבר לא לבד במבוך.
משכנתא מוגדרת כהלוואה כנגד שעבוד נכס נדל"ן ומהווה אמצעי תשלום בעיקר לרכישת דירה , מגרש, משרד, לצורכי בניה, שיפוץ ו/או הרחבת בית.
משכנתא לרכישת דירת מגורים, מסתכמת על פי דעת מומחים, בסכום הכנסה ממוצעת של כ-10 שנות עבודה כך שאפשר להתייחס אליה גם כחיסכון הפוך לזמן ארוך, המאפשר הנאה מיידית בנכס כנגד תשלומים חודשים קטנים יחסית, המשתווים פחות או יותר לגובה תשלום שכר דירה, על דירה באותו סדר גודל.
הלוואות משכנתא פרטיות, העשויות להגיע גם ל 30 שנות החזר, ניתן לקבל כיום רק במוסדות פיננסיים שהתמחו בתחום והמשמשים כמתווכים בין משקיעים לבין לווים, מאחר לא ניתן כמעט למצוא משקיעים שיסכימו להפקיד כספים ל תקופות כה ארוכות בבנק מסחרי רגיל.
המוסדות הפיננסיים הם בדרך כלל :
? הבנקים למשכנתאות.
? חברות ביטוח העוסקות בתחום.
הלוואת המשכנתא מגוונת מאד וניתן למצוא אותה כיום, בשינויים אלו או אחרים, בין המוסדות השונים ואפשר לסווגה לכמה סוגים עיקריים ובתוכם נמצא סיווגי משנה שונים.
להלן פרוט קצר:
? משכנתא לזכאי משרד השיכון ובינוי ניתנת על פי קריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר כסיוע לרכישת דירה חדשה או יד שנייה. בשנים האחרונות היקף הסיוע שנועד הלך והצטמצם. תנאי הכרחי למימוש הלוואת זכאים הינה הנפקת תעודת זכאות המונפקת על ידי הבנקים למשכנתאות ונקבעת על פי ניקוד הניתן ללווים ומיקום הדירה. הקריטריונים לניקוד לזוגות צעירים יקבעו בין השאר לפי מספר האחים של בני הזוג, וותק בנישואין, מספר הילדים ומספר חודשי שירות צבאי. אוכלוסיות זכאיות נוספות הן עולים חדשים ומשפחות חד הוריות.
? הלוואות מכספי הבנקים למשכנתאות (משלימה) על מסלוליהן השונים ניתנות לכל מי שאינו נכלל בקריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון והאוצר וכהלוואה משלימה לאותם זכאים שגובה ההלוואה על פי הזכאות אינו מספיק להם.
בין המסלולים נמצא בדרך כלל:
? הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, בריבית קבועה והחזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.
? הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בריבית משתנה, הנקבעת אחת לשנה או למספר שנים על פי קריטריונים קבועים מראש.
? הלוואות צמודות לשער ה $ בריבית הלייבור, (ממוצע ריבית דולרית של חמשת הבנקים הגדולים בלונדון) בתוספת מרווח סיכון שנקבע ע"י הבנק.
? הלוואות שקליות לא צמודות על בסיס הפריים כפי שנקבע מידי חודש על ידי נגיד בנק ישראל בתוספת או בגריעת מרווח סיכון שנקבע על ידי הבנק.
? על מנת למנוע סיכוני חשיפה מיותרים או להוזיל שעורי ריבית, הבנקים מציעים כיום ללווים לשלב בין המסלולים השונים.
? גרירת משכנתא הינה העברת הלוואת משכנתא על תנאיה מנכס הנמכר לנכס הנרכש, הסרת השעבוד הרובץ על הנכס הנמכר והעברתו לנכס הנרכש.
? מחזור הלוואת משכנתא הינה החלפת הלוואת המשכנתא הקיימת שנטלה בעבר בריבית גבוהה, כפי שהיתה נהוגה ביום נטילתה, בהלוואת משכנתא חדשה בריבית זולה יותר הנהוגה כיום וכנגד משכון הנכס הקיים.כמובן יש לבחון את כדאיות המחזור בקפידה בטרם החלטת ביצוע פעולת המחזור.
להלן תוצאות סקר לווים שנערך בקרב 500 נוטלי משכנתאות בשנת 2004.
? משכנתא מבוקשת ממוצעת 462000 ?.
? תקופת החזר פופולארית 20 שנה.
? מסלולי ריבית והצמדה :
89% קבועה צמודה למדד
7% משתנה צמודה למדד
3% צמודה לדולר
1% על בסיס הפריים
? מבין נוטלי המשכנתאות :
31% זוגות צעירים זכאים. משכנתא ממוצעת זכאות + משלימה 466000 - .
69% זוגות צעירים לא זכאים. משכנתא ממוצעת 457000 ?.
? אחוז מימון דרוש :
63% משווי הנכס בקרב הזכאים
47% משווי הנכס בקרב הלא זכאים.
חלק גדול מנוטלי המשכנתאות הלא זכאים עשו זאת למחזור משכנתא קיימת .
? הנכס הפופולארי שמומן :
40.5% דירה יד שנייה. עלות ממוצעת לדירה 677000 ?.
16.5% דירה חדשה. עלות ממוצעת לדירה 876000 ?.
11% בניה עצמית.
4% הרחבה ושיפוצים.
4% בית פרטי יד שנייה.
2% בית פרטי יד ראשונה.
22% מחזור משכנתא קיימת. גובה המחזור עמד על 430000 ?.
לסיכום כדאי לדעת :
נטילת הלוואת משכנתה היא עסק לא פשוט ובדרך כלל מדובר בעסקה הכספית הגדולה ביותר שמבצעים משקי הבית.
נטילת משכנתא חייבת תכנון פיננסי מוקדם.
בעת התכנון הפיננסי חייבים לקחת בחשבון את יכולת ההחזר לתשלום החודשי.
תיכנון ההחזר החודשי יבנה על פי רמת ההכנסות כיום וצפי וודאי להכנסות בעתיד.
חייבים גם להתחשב ביכולות הכספיות כשנלקחו בחשבון כל יתר ההוצאות העכשוויות והצפויות מתוך ההכנסות החודשיות.
יש לשים לב למסלול המתאים, לסוג ההצמדה ושעורי הריבית.
במידה ומגיעים למסקנה שאין יכולות כספיות מספיקות, עדיפה אופציית השכירות על אופציית ההסתבכות.
לטובת נוטלי המשכנתאות נוסדו בשנים האחרונות חברות ייעוץ חוץ בנקאיות הנותנות ייעוץ וליווי בתחום המשכנתאות, תחום פופולארי מאד בארה"ב ובאירופה.
חברות אלו מעסיקות מומחים בתחום המשכנתאות, הם בלתי תלויים בבנקים, משלבים בדיקה ראשונית יחד עם נוטלי ההלוואה לקביעת גובה ההחזר החודשי המתאים וגובה ההלוואה המקסימאלי שרצוי, לפי יכולות ההחזר, מלווים את נוטלי המשכנתה בכל שלבי הביצוע עד לסיומו המוצלח. מומלץ לנצל את היכולת הידע והנסיון של חברות הייעוץ גם במחיר שכ"ט שהינו סכום לא משמעותי לעומת פוטנציאל החסכון, הן בתנאי ההלוואה המשופרים והן בהימנעות מטעויות שעשויות לעלות בכסף רב ובדרך כלל אינן ניתנות לתיקון לאחר ביצוע ההלוואה.
נוטלי המשכנתאות כבר לא לבד במבוך.
הכותבים הינם מנהלי סניפי בנק לשעבר, מומחים לניהול פיננסי, העוסקים כיום בליווי עסקים SMB , ייעוץ וליווי בתחום נטילת ומחזור משכנתאות ומשמשים כסוכנים פיננסים למספר בתי השקעות מהמובילים בתחומם בארץ, מתן הרצאות בתחום בפני ארגוני עובדים ופורומים אחרים בנושאי, עבודה נכונה עם בנק, המצב שנוצר בעקבות ועדת בכר, הרצאות בחומי כלכלת המשפחה בנושאים הפיננסים ונושאים נוספים.
http://www.m-m.co.il
http://www.m-m.co.il
